中国成都房地产行业分析研究报告

　　中国成都房地产行业分析研究报告

序言　　
　　2004年，成都市区房地产市场呈现出供应稳定、需求旺盛的市场特征。由于受沿海城市房价上涨、建筑材料涨价、地价上涨以及人们购房预期变化等因素的影响，老百姓购房热度高涨，市场价格受短期需求膨胀的影响较大，价格的上涨随之引发了一些非理性购房行为，排号购房普遍，人们对房地产市场现状的和后市发展的理解混乱，某些不恰当的市场舆论误导了消费者。
　　通过对成都房地产近几年市场发展数据分析得出：成都房地产市场基本处于良性运行态势，但同时也出现一些值得关注、引导和调控的问题。
　　本报告依据国家统计局、国家建设部、成都市统计局等权威部门机构的有关数据和环咨公司专家所掌握的相关第一手资料，并借助业内专家、学者的学术研究，对2004年成都市房地产行业进行研究。
　　本报告共十余万字，数据图表数十个,详细叙述了成都市房地产行业的市场现状、市场特点、行业投资特性、行业的市场格局、行业发展趋势及预测等；同时引用大量准确的数据来分析了成都市房地产行业的赢利能力、成长能力、行业内著名企业的发展状况等。是您想了解此行业或进行投资、企业决策不可缺少的参考资料。

中国成都房地产行业分析研究报告

目 录
序言1

第一章  成都房地产行业现状概况 1
第一节  房地产行业定义及基本特征 1
一、房地产的定义 1
二、房地产的分类 2
三、房地产业的基本特性 3
（一）房地产作为不动产的特点 3
（二）当前房地产业发展具有的三大特征 3
（三）土地资源的特性 4
（四）房地产业的基本特征 5
第二节  2004年全国房地产开发状况 8
一、2004年我国房地产业发展概况 8
（一）房地产投资 8
（二）房地产开发 11
（三）房地产销售 12
二、我国房地产开发商的现状分析 15
三、房地产业存在的主要问题 18
第三节  2004年成都房地产发展分析 21
一、2004年成都房地产市场发展情况 21
（一）国家调控作用明显，房地产业“降温”成绩显现 21
（二）新开工房屋减少，消费者选择渠道变窄，房屋销售市场保持旺盛 22
（三）“牛市”市场特征促使空置房持续下降 23
（四）土地购置面积接近2万亩，新开工面积下滑 24
（五）房地产开发银行贷款降幅较大 24
（六）全市商品房房价涨幅16.98% 25
二、2004年成都房地产市场发展特点 26
（一）总体概况 26
（二）特点分析 27
三、2005年上半年成都房地产发展概况 28

第二章  成都房地产行业投资特性 30
第一节  房地产行业的投资特性分析 30
一、中国房地产业正步入“火山喷发期” 30
二、房地产行业投资风险分析 30
（一）房地产投资的市场风险 31
（二）房地产投资的法律风险 32
（三）房地产的融资信用风险 33
（四）房地产的经营风险 35
第二节  产业政策法规分析 37
一、2004年政策回顾 37
（一）土地成为宏观调控的手段 37
（二）调整资本金比例，抬高行业准入门槛 37
（三）提高个人住房按揭贷款门槛 38
（四）规范经济适用房管理 38
（五）严格动拆迁管理 38
（六）银行加息 38
（七）土地管理部门深化改革 39
二、成都市城市发展规划 39
三、成都与部分重点城市房地产周期比较 40
第三节  成都房地产发展背景分析 42
一、成都市概况 42
二、成都市社会经济发展动态 44
三、西部开发与成都房地产 51
（一）基本建设投资大幅增加 52
（二）外来投资力度加大导致办公物业和商业物业需求增加 52
（三）旅游房地产成为新的开发点 53
四、成都市发展水平对比 55
（一）西部地区对比 55
（二）全国、全省比较 56

第三章  成都市房地产市场分析 58
第一节  成都市房地产市场需求分析 58
一、成都居民生活水平 58
二、2004年房地产消费需求状况 62
三、2005年成都置业倾向调查 63
四、未来成都房地产市场需求预测 64
第二节  成都市房地产各主要类型发展状况 67
一、成都住宅市场分析 67
（一）概述 67
（二）在售住宅楼盘供应特征 67
（三）在售住宅供给结构特征总结 74
二、成都商铺市场分析 75
（一）在售商业楼盘概述 75
（二）在售商业楼盘供应特征 75
（三）综述 83
三、成都写字楼市场分析 83
（一）成都市办公物业市场特征 84
（二）需求市场分析 86
（三）发展趋势 87
第三节  成都市房地产行业经营模式分析 88
一、房地产公司的商业模式分析 88
（一）开发公司模式 88
（二）房屋(物业)经营模式 90
（三）房地产的服务模式 90
（四）不动产金融公司的商业模式 91
二、我国房地产销售模式 91
（一）我国房地产业营销特点 91
（二）香港与台湾房地产代理模式分析 92
三、物业管理行业差距 95
第四节  房地产金融市场分析 96
一、我国住宅金融发展现状及主要问题 96
二、国际资本流动对房地产市场的影响 98
（一）国内外投资背景分析 98
（二）房地产业外商直接投资与中国吸引外资状况 99
（三）分析与结论 100
三、房地产开发企业融资新渠道研究 102
（一）银行贷款门槛提高，房地产间接融资难度增大 102
（二）上市禁令解除，房地产企业利用证券市场融资 103
（三）房地产投资基金——房地产开发融资的新动力 104

第四章  成都房地产竞争格局分析 106
第一节  成都楼市竞争格局 106
一、成都房地市场竞争状况 106
（一）成都房地产市场竞争格局 106
（二）江浙资本来势汹汹 107
二、房地产企业竞争的新策略 108
（一）新圈地运动 108
（二）新融资方式 109
（三）新运作手法 109
（四）新经营理念 110
第二节  房地产市场竞争力分析 111
一、房地产企业如何摆脱恶性价格竞争 111
二、房地产开发企业主要竞争要素分析 113
三、构建核心竞争力的途径 115
四、保证核心竞争力的持续性 116
第三节  成都市房地产区域市场分析 117
一、2004年成都市区房地产市场回顾 117
（一）商品房供应稳定、需求旺盛 117
（二）住宅供应仍较充分，商业用房过量较 117
（三）城东房地产市场竞争激烈 120
（四）住房升级换代需求强烈 122
（五）郊区（市）县房地产高速发展 123
二、成都市区各环域房地产市场分析 124
（一）各环域商品房均价 124
（二）各环域住宅均价 125
（三）各环域商业均价 126
（四）各环域写字楼均价 127
三、成都郊区房地产市场分析 128
（一）郊区房地产供应市场状况摘要 128
（二）供应产品配套设施分析 129
（三）成都市各郊区物业市场发展趋势研究 129
（四）郊区房地产发展现状 132

第五章  成都房地产著名企业分析 135
第一节  成都房地产企业概况 135
第二节  中房成都 136
一、公司简介 136
二、经典楼盘简介 137
第三节  成都万科 138
一、公司简介 138
二、公司发展战略 139
三、公司业务分析 140
第四节  成都诚裕房地产 142
一、公司简介 142
二、经典楼盘简介 142
第五节  成都正业房地产 143
一、公司简介 143
二、经典楼盘简介 143

第六章  成都房地产业发展预测 145
第一节  房地产业发展趋势分析 145
一、信息化发展趋势 145
二、企业集团化发展趋势 145
三、行业品牌建设与规模集中化 147
四、行业发展的专业化趋势 149
五、与金融界融合的新趋势 150
六、房地产创新开发新趋势 151
第二节  成都房地产行业前景分析 152
一、成都房地产业发展机遇分析 152
二、弊端不容忽视 153
第三节  房地产企业市场经营策略 154
一、成本领先战略 154
二、市场营销策略 155
三、时间竞争战略 160
四、创新策略 163
五、人性化策略 167
六、房地产企业的核心竞争力剖析 168
（一）房地产企业的核心竞争力的内涵与特性 168
（二）传统经济下房地产企业核心竞争力的演变过程 170
（三）新经济时代房地产企业的核心竞争力 171
（四）构建并维持现代房地产业核心竞争力 174
第四节  不同类型房地产企业的发展战略 175
一、房地产集团公司的发展战略选择 175
二、小型房地产企业的发展模式 179

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图目录
图1-1  我国商品房销售额增长与GDP增长之间的关系(%) 5
图1-2  2004年上半年土地交易价格指数 12
图1-3  我国房地产开发企业的资质结构图 17
图1-4  我国房地产行业逐年资产负债率（％） 17
图1-5  房地产开发投资及比重 22
图1-6  1995-2004年成都房地产开发情况 23
图1-7  2000-2004年成都空置房情况 23
图1-8  2003-2004房地产投资情况 24
图1-9  2002-2004年新建商品房每月销售平均价格 25
图1-10  2005年3-6月房地产开发投资与上年同期比较图 29
图2-1  全国、北京、上海、成都房地产周期 41
图3-1  成都市住宅楼盘情况 68
图3-2  各档次住宅楼盘数量比例 69
图3-3  各档次住宅楼盘面积比例 69
图3-4  郊区住宅楼盘情况 72
图3-5  郊区住宅楼盘平均价格 73
图3-6  在售商业楼盘情况 75
图3-7  在售商业楼盘环域分布 75
图3-8  在售商业楼盘环线均价分布 76
图3-9  商业楼盘规模分布 77
图3-10  在售商业楼盘区域分布情况 77
图3-11  在售商业楼盘规模分布 79
图3-12  市区不同业态商业楼盘供应比重 80
图3-13  市区不同业态商业楼盘均价 81
图4-1  2002年准予预售住宅市场消化率情况 117
图4-2  2003年准予预售住宅市场消化率情况 117
图4-3  2004年准予预售住宅市场消化率情况 118
图4-4  2003-2004年季度商品住宅供销情况 118
图4-5  2004年市区各方位商品房供销情况 120
图4-6  市区各环线商品房供销情况 121
图4-7  2004年各户型段住宅供销情况 122
图4-8  各环域商品房成交均价对比 123
图4-9  各环域住宅成交均价对比 124
图4-10  各环域商业成交均价对比 125
图4-11  各环域写字楼成交均价对比 126
图5-1  2004年成都企业家信心指数 133
图5-2  2004年成都企业家景气指数 134

表目录
表1-1  2004年固定资产投资完成情况 9
表1-2  2004年3000家房地产企业联网直报综合数据表 10
表1-3  按用途分商品房屋平均销售价格，单位：元/平方米 14
表1-4  近年来我国房地产开发企业数量情况，单位：个数 16
表1-5  近年来中国房地产开发经营统计（万元） 18
表1-6  房地产开发企业(单位)资金来源，单位：万元 20
表1-7  房地产开发投资主要指标 21
表1-8  2004年房地产开发销售情况 22
表1-9  2003-2004年各种资金来源所占比例变化情况 25
表2-1  1988-2002年成都及部分城市商品房销售面积增长率（%） 40
表2-2  2004年行政区划土地面积与人口 43
表2-3  国民经济发展总量指标 44
表2-4  2004年成都市固定资产投资情况 47
表2-5  主要经济指标与全国全省对比 57
表3-1  成都市区和附近区县以住宅为主楼盘的供应数量及建筑面积情况表 67
表3-2  成都市在售住宅楼盘价格分布明细表 67
表3-3  各种档次楼盘供应数量、建筑面积及平均价格情况表 69
表3-4  不同档次住宅楼盘的建筑形态和物业类别供应特征 70
表3-5  成都市附近区县住宅楼盘情况表 71
表3-6  2005年上半年成都市在售商业楼盘供应总量情况表 74
表3-7  2005年上半年成都市在售商业楼盘环域供应情况表 76
表3-8  成都市区在售商业楼盘不同区域供应情况表 78
表3-9  成都市区在售商业楼盘经营业态情况表 80
表4-1  2004年市区商品房批准预售与实际销售面积比较分析 116
表4-2  2003-2004年市区二手房交易情况 119
表4-3  2003-2004年市区商品房各方位供销对比表（单位：万平米） 120
表4-4  2003-2004年市区商品房各方位供销对比表（单位：万平米） 121
表4-5  2003-2004年市区商品房各方位供销对比表（单位：万平米） 122
表4-6  2003-2004年郊县商品房交易比重变化情况 123
表5-1  成都建筑施工企业主要经济指标 133
表5-2  万科地产基本财务数据 139
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