中国房地产行业发展问题及对策研究报告（2006）

　　中国房地产行业发展问题及对策研究报告（2006）
简介
    进入21世纪以来,中国的房地产业飞速发展,房地产总体规模不断扩大,但区域发展不平衡。在国家减少土地供给的情况下,房地产价格不断创出新高,甚至部分地区涨幅过大。房地产价格的走高,一方面是土地价格上升和建筑材料升级换代等成本上涨的原因,另一方面是自住房制度改革以来不断释放的住房需求拉动的结果,包括因我国实际利率为负值而激发的投资、投机需求的拉动等。在影响房地产价格的诸多因素中,目前已经数量化的因素是货币供应量M2和城镇居民人均可支配收入。面对快速上涨的房价,国内出现房地产发展“健康论”和“泡沫论”,之所以有这么大的分歧,主要是分析方法和有关指标的运用存在差异。客观理性地分析中国的房地产市场,总体上是健康发展的,但局部存在泡沫。针对部分地区的过热现象,国家应该通过必要的宏观政策来进行供求双向调控,但要注意调控手段的差别化,针对不同发展程度的地区实行不同的政策。尽管美元加息、中国利率不可避免的进入上升通道,但在居民强大的购房需求刺激下,房地产价格仍将处于上升通道,涨速会有所回落。中国在规范促进房地产业健康发展的同时,还要正视房地产金融存在的问题,并通过可行的方式拓展房地产企业多元化融资渠道。

中国房地产行业发展问题及对策研究报告（2006）
目录
第一章 导论

第二章 中国房地产业的现状及存在的主要问题

    第一节 房地产的总体规模越来越大

        一、房地产投资规模不断扩大

        二、开发规模快速增长

        三、空置面积基本稳定

        四、人均住房面积增加，城镇居民住房水平不断提高

    第二节 地区间发展不平衡

        一、房地产发展规模和增长速度存在地区差异

        二、城镇居民居住水平存在地区差异

    第三节 房价高企不下的原因

        一、房地产市场需求旺盛

        二、成本上扬推动房价上涨

        三、开发商合谋拉高房价

        四、部分房地产开发商囤地，人为制造地荒假象，拉高房价

第三章 对中国房地产业几个重大问题的理论分析及研究

    第一节 房地产价格的影响因素

        一、成本因素

        二、经济因素

        三、区域因素

        四、心理预期

        五、其他因素

    第二节 房地产价格定量分析

        一、定量分析

        二、说明

        三、分析结论

        四、预测分析和因素控制

    第三节 也谈中国房地产的泡沫问题

        一、房地产业与经济发展的关系

        二、总体来看，中国房地产的发展是健康的

        三、局部来看，中国房地产存在局部泡沫

    第四节 上海房地产市场的泡沫问题

        一、促使上海房价飙升的因素

        二、上海房地产市场存在一定程度的泡沫

    第五节 未来房地产走势预判

        一、未来进入房地产市场的资金增速将减缓

        二、居民可支配收入将继续增长

        三、从房地产市场的有效需求来看，需求数量较大

        四、房地产走势基本维持小幅攀升，增速有所回落

    第六节 房地产金融存在的问题及风险

        一、房地产业和金融业形成了相互促进、共同发展的互动关系

        二、房地产金融存在的主要问题

        三、房地产金融面临的主要风险

    第七节 如何化解房地产金融存在的风险

        一、拓宽资金来源，改善银行资产流动性

        二、扩大金融工具创新，增加银行资产品种

        三、建立和完善房地产信贷相关体系，提供良好的发展环境

        四、加强内部管理制度，强化个人住房贷款风险意识

        五、改进房地产管理制度，减少管理漏洞

        六、建立和完善政府担保制度和住房消费信贷商业保险制度

    第八节 如何拓宽房地产开发企业的融资渠道

        一、融资模式探索

        二、政府应为房地产企业的多元化融资模式提供支持

第四章 对规范中国房地产业的政策建议

    第一节 如何利用金融政策调控房地产市场

        一、控制房价涨幅的必要性

        二、通过提高住房贷款利率，挤压虚假需求

        三、进一步实行住房贷款利率差别化

        四、提高银行存款利率，抑制房地产投资需求

    第二节 需求引导和分流

        一、消费理念引导，鼓励居民租房

        二、加强城市规划和旧城改造的计划性，避免被动性住房需求过快增长

        三、减少豪宅别墅的供应，增加中低档住宅的建设

        四、加强土地供应的计划性，缩小房地产市场供需差距

    第三节 其他调节手段

        一、税收调节

        二、加强房地产行业的管理

        三、建立自己的指标体系和分析方法

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