2007年中国豪宅市场研究咨询报告

    通常被区分为“别墅”和“高档公寓”的中国豪宅市场似乎正面临“冰火两重天”的境地。在高档公寓的销售有些低迷的时候，别墅市场反而迎来了销售的春天。2007年受政府不再审批别墅用地政策的限制，真正的别墅用地已经非常少，而就总体感觉而言，每一年的别墅的供应量相对于前一年都是接近或略少。从政策的角度分析，这种情况仍将继续存在，这也是别墅价格“逆市”上浮的背景所在。与之前经济型别墅大行其道不同，一些独栋别墅由于“稀缺”，反而在市场上更为受到追捧；但是同期，高档公寓的销售并没有明显的起色，反而在很多城市出现了“滞销”的情况。这也为外资收购提供了合适的机会。

    2007年1-6月，北京别墅市场新批准销售别墅合计1243套，批准销售面积合计41.21万平方米，与2006年同期相比，批准销售套数和面积分别大幅下滑了56.42%、48.87%。从2007年1-6月北京别墅成交楼盘的典型区域分布来看，主要集中于北六环、城南阳光、京石高速、亦庄开发区、中央五大别墅区，这些区域别墅的销售套数都超过了200套，五大区域共销售了1217套，占成交总量的41.6%。其中北六环别墅区共成交276套、9.66万平方米，占成交总量的位居典型区域成交套数的首位。

    2007年上半年上海的独立别墅主要分布于青浦区、浦东新区、闵行、松江及南汇五大区。其中青浦区供应量最大，占整体供应的33.8；松江、闵行、浦东则平分秋色，各占整体出让的15。从区域需求来看，松江、闵行则占据了半壁江山。2007年，广州别墅就开始了一波又一波的价格上升潮，即使是多个别墅新盘上市，受到政策影响，别墅产品仍供不应求，价格涨势更强劲。尤其是一些社区环境发展成熟的大盘，别墅价格半年内几乎涨了5成。

    2007年4月下旬，《2007年全国土地利用计划》出台。继2003年叫停别墅用地之后，国土资源部再度明确禁止别墅类、高尔夫球场等项目用地批建。国土资源部反复重申“别墅土地禁批令”，不但没有令别墅市场走冷，反而为市场长期看好提供了契机，强化别墅未来增值潜力。别墅以其独特的居住、投资功能，成为房地产宏观调控环境下不可多得的选择。

    本研究咨询报告依据国家统计局、国家建设部、国家发改委、国务院发展研究中心、国土资源局、北京市统计局、上海市统计局、深圳市统计局、全国商业信息中心、中国房地产行业协会、国民经济景气监测中心、《中国房地产年鉴》、中国行业研究网、全国及海外多种相关报刊杂志的基础信息，结合深入的市场调查资料，以独特精辟的视角，对我国豪宅市场的发展现状、重点城市的豪宅市场发展状况、以及我国豪宅市场的发展趋势等内容进行了深入分析，探究我国别墅市场存在的缺陷，寻求中国别墅物业开发的有效策略。报告涵盖了豪宅市场的开发、销售、分布、以及发展趋势等重要板块，并对国家房地产相关政策进行了介绍和政策趋向研判，是从事豪宅物业开发、物业中介以及房地产研究机构等准确了解中国豪宅市场发展动态，把握企业定位和市场命脉不可多得的精品。

第一部分 住宅市场发展分析
第一章 住宅市场概况分析1
第一节 我国住宅市场发展现状1
一、我国土地制度的特征及其对住宅市场的影响1
二、2007年住宅市场经济运行分析8
三、2007年上半年全国住宅市场供需分析13
四、我国住宅品质责任链剖析20
五、关于住宅价格的有效需求分析25
六、住宅区位选择与城市经济发展的分析30
第二节 2007年部分城市住宅市场分析34
一、2007年上半年北京住宅市场分析34
二、2007年1-7月重庆商品住宅销售分析66
三、2007年上半年大连商品住宅价格分析67
四、2007年上半年郑州市住宅销售分析69
五、2007年上半年武汉市住宅成交均价走势分析71
六、2007年上半年深圳二手住宅市场分析及预测72
七、2007年上半年成都住宅市场分析76
八、浙江省嘉兴市新农村住宅市场分析80
第三节 住宅市场趋势及策略分析88
一、住宅房地产有形展示营销策略分析88
二、中国住宅产业新的发展契机94
三、中小户型住宅市场分析101
四、我国住宅房地产税收政策的效应分析105

第二部分 豪宅市场发展分析
第二章 豪宅发展概况111
第一节 豪宅的内涵和特性分析111
一、豪宅的内涵111
二、豪宅的产品特性111
三、广州对豪宅的界定114
第二节 2007年豪宅销售状况分析115
一、别墅呈现“供不应求”115
二、高档住宅租赁市场潜力巨大117
三、别墅愈稀缺愈升值118
四、珠三角“资源型”别墅分析120
第三节 2007年别墅市场流行分析123
一、300万元小独栋成最大亮点123
二、城郊结合部高端项目热销125
三、高端住宅的“后别墅时代”126

第三章 北京豪宅市场状况127
第一节 2007年二季度北京土地供应状况127
一、600万平方米“井喷”供应127
二、三线城市群雄混战128
第二节 北京别墅市场发展现状129
一、北京高档住宅遭遇内忧外患129
二、北京高端地产品质进化论135
三、2007年北京千万级豪宅供应量分析137
四、2007年北京别墅放量与涨价分析143
五、北京别墅区升值空间比较144
六、北京经济型别墅为市场分析154
七、2007年8月北京公寓别墅开盘项目分析155
第三节 2007年北京高档住宅指数分析160
一、2007年6月北京中高档住宅成交领先指数160
二、各监测区域指数分析162
三、各区域板块均价分析162
四、北京典型别墅指数变化趋势169
五、2007年1-6月北京别墅需求分析173
第四节 2007年1-6月北京别墅市场典型区域分析178
一、北六环别墅区179
二、城南阳光别墅区181
三、京石高速别墅区182
四、亦庄开发区别墅区184
五、中央别墅区185
六、怀柔别墅区201
七、东部泛CBD别墅区202
八、城西别墅区203
九、京沈高速别墅区204
十、亚奥别墅区205
第五节 北京酒店式公寓市场分析208
一、北京酒店式公寓的特征208
二、北京酒店式公寓的市场状况分析209
三、北京酒店式公寓发展中的问题与对策210

第四章 上海豪宅市场发展分析212
第一节 上海豪宅发展现状212
一、2007年上半年沪独立别墅供需分析212
二、2007年8月上海豪宅销售分析214
三、外资入市对上海豪宅的影响分析215
第二节 上海别墅发展变化218
一、上海高端别墅走俏218
二、2007年下半年上海别墅供应预测219
三、上海土地增值税率分析221
四、上海新城镇“别墅空城”分析223
五、上海工业别墅分析227
六、2007年上海别墅指数分析231
第三节 2007年上海各类型别墅分析239
一、联体别墅市场状况239
二、经济型别墅市场状况243
三、湖畔别墅市场状况247
四、上海老洋房市场状况248
第四节 上海豪宅租赁市场分析249
一、2007年第二季度豪宅租赁价格分析249
二、别墅租金走高250
三、高端住宅潜力分析251

第五章 广州豪宅市场分析254
第一节 广州豪宅市场现状254
一、2007年上半年广州别墅价格分析254
二、2007年广州经济型别墅分析255
三、2007年二手豪宅市场分析258
四、2007年广州高档住宅市场需求与供应261
第二节 广州部分区域豪宅市场状况274
一、广州天河区领跑二手豪宅274
二、花都板块市场状况276
三、市中心与萝岗板块279
四、金沙洲板块市场状况279
五、广园东板块市场状况280
六、从化板块市场状况281
七、南部板块市场状况281
第三节 广州别墅政策及趋势分析285
一、独栋别墅政策分析285
二、联排别墅政策分析287
三、广州商务公寓价格走势288

第六章 成都豪宅市场分析290
第一节 2007年成都豪宅市场现状290
一、2007年上半年土地状况290
二、成都别墅市场分布298
三、成都别墅市场供需分析299
第二节 成都各类别别墅市场分析302
一、成都叠拼别墅市场分析302
二、成都千万级别墅群核心价值分析305
五、成都高尔夫别墅分析307
第三节 成都别墅发展趋势分析309
一、成都市别墅市场发展前景309
二、成都别墅竞争趋势310
三、2007城市别墅造新成都312

第七章 其他城市豪宅市场分析315
第一节 大连豪宅市场分析315
一、大连别墅市场的发展历程315
二、大连经典别墅风格类型分析317
第二节 昆明豪宅市场分析320
一、昆明高层住宅的未来变局320
二、昆明别墅市场前景分析325
三、昆明别墅项目分析329
第三节 杭州豪宅市场分析332
一、顶级豪宅市场竞争分析332
二、二手别墅需求分析335
三、杭州别墅市场“游艇战”升级336
四、杭州高端住宅争打“创新牌”337
五、杭州别墅板块分析344
第四节 武汉别墅市场分析349
一、武汉别墅市场的现状及发展趋势349
二、武汉豪宅市场的误区354
三、武汉盘龙城别墅分析358
四、武汉江城别墅群落分析360
五、武汉中央别墅区分析362
第五节 深圳豪宅市场分析366
一、深圳豪宅投资需求分析366
二、深圳二手豪宅市场分析367
三、深圳Townhouse的特点369
四、深圳洋房价格分析371

第三部分 豪宅发展趋势
第八章 豪宅发展趋势分析373
第一节 豪宅市场未来需求分析373
一、供不应求373
二、投资别墅更稳健374
三、未来需求以经济型别墅为主374
四、小独栋升值潜力大375
第二节 高端独栋别墅发展方向376
一、风格纯粹376
二、景观纯粹377
三、设计纯粹378
四、客群纯粹379
第三节 2007年别墅装修流行趋势379
一、流行欧式风格379
二、舒适第一380
三、风格多样381
四、流行简约382
第四节 顶级豪宅的发展趋势383
一、绿色住宅将涵盖顶级豪宅383
二、豪宅将从郊外别墅型转向市区高层型384
三、未来五年中国度假型酒店将迅猛发展385
四、户外生活是豪宅的重要生活方式390
五、豪宅的价格构成要有技术支撑393
六、公寓豪宅须有舒适度的突破394

第四部分 豪宅发展策略
第九章 豪宅发展策略397
第一节 房地产发展策略分析397
一、产品策略397
二、价格策略398
三、促销策略399
四、渠道策略400
第二节 别墅全新营销模式分析401
一、别墅营销推出“体验区”402
二、景观成为体验区重头戏403
三、定位清晰方有市场404
四、B\W推广模式与别墅营销405
第三节 别墅营销策略分析407
一、围绕产品展示407
二、注重口碑传播408
三、注重服务展示408
第四节 从人居环境看经济型别墅设计策略409
一、新型社区文化是经济型别墅的特殊需要410
二、从规划形态上提高经济型别墅的人居质量411
三、空间的动感与灵活性是衡量标准412
四、室内外结合部分是环境质量的关键413
五、创造舒适的低能耗居住环境414

图表目录
图表：2007年上半年住宅投资完成额8
图表：2007年一季度全国普通住宅用地价格指数8
图表：2007年一季度全国居住用地价格指数8
图表：2007年一季度全国经济适用房用地价格指数8
图表：2007年一季度全国高档住宅用地价格指数8
图表：2007年1-6月全国商品房住宅价格指数9
图表：2007年1-6月全国普通住宅价格指数9
图表：2007年1-6月全国经济适用房价格指数9
图表：2007年1-6月全国高档住宅价格指数9
图表：2007年一季度全国住宅租赁价格指数10
图表：2007年一季度全国住宅物业管理价格指数10
图表：2007年一季度全国普通住宅租赁价格指数10
图表：2007年一季度全国经济适用房租赁价格指数10
图表：2007年一季度全国高档住宅租赁价格指数10
图表：2006年1-12月全国各地区城镇住宅建设情况11
图表：2007年1-2月全国分地区住宅建设完成情况12
图表：2007年4月北京典型住宅指数37
图表：2006年-2007年4月北京市商品住宅市场月度上市量走势37
图表：2006年-2007年4月北京市商品住宅市场月度成交量走势38
图表：2006年-2007年4月北京市商品住宅市场月度供销对比38
图表：2007年3月北京商品房及商品住宅分区县预售登记统计39
图表：2007年4月北京商品房及商品住宅分区县预售登记统计40
图表：2006年与2007年4月北京市商品住宅市场月度上市量比较40
图表：北京西南区域基础设施配套一览43
图表：2007年4月北京市商品住宅市场各行政区县上市量统计43
图表：2007年4月北京市商品住宅市场各户型面积上市量统计44
图表：2007年4月北京市商品住宅市场各行政区县成交量统计44
图表：2007年4月北京市商品住宅市场各户型面积成交量统计45
图表：2007年4月北京市商品住宅市场各居室成交量统计46
图表：2007年4月北京市商品住宅市场成交价格统计46
图表：2007年4月北京市商品住宅市场各环线成交量统计47
图表：2007年1-5月北京典型住宅指数走势48
图表：2007年5月北京商品房住宅市场各行政区县上市量统计48
图表：2007年5月北京商品住宅市场各户型面积上市量统计49
图表：2007年5月北京商品住宅市场各行政区县成交量统计50
图表：2007年5月北京商品住宅市场各户型面积成交量统计50
图表：2007年5月北京商品住宅市场各居室成交量统计51
图表：2007年5月北京商品住宅市场成交价格统计52
图表：2007年5月北京商品住宅市场各环线成交量统计52
图表：2007年1-5月北京商品住宅市场成交客户分类统计53
图表：北京典型住宅区域市场分布54
图表：2007年1-5月北京八大区域典型住宅楼盘成交量统计55
图表：2007年1-5月北京八大区域典型住宅成交比重统计55
图表：2007年4-5月北京八大区域典型住宅楼盘成交价格情况56
图表：2007年4-5月东部发展带典型住宅楼盘成交量统计57
图表：2007年4-5月东部发展带典型住宅楼盘成交价格统计57
图表：2007年5月东部发展带热点板块在售住宅楼盘统计58
图表：2007年4-5月东部商务中心区典型住宅楼盘成交量统计59
图表：2007年4-5月东部商务中心区典型住宅楼盘成交价格统计59
图表：2007年5月东部商务中心区热点板块在售典型住宅楼盘统计60
图表：2007年4-5月西部发展带典型住宅楼盘成交量统计61
图表：2007年4-5月西部发展带典型住宅楼盘成交价格统计61
图表：2007年5月西部发展带热点板块在售住宅楼盘统计62
图表：2007年4-5月中关村核心区典型住宅楼盘成交量统计63
图表：2007年4-5月中关村核心区典型住宅楼盘成交价格统计63
图表：2007年5月中关村核心区热点板块在售典型住宅楼盘统计64
图表：2007年4-5月城市中心区典型住宅楼盘成交量统计64
图表：2007年4-5月城市中心区典型住宅楼盘成交价格统计65
图表：2007年5月城市中心区热点板块在售住宅楼盘统计66
图表：2007年1-7月武汉住宅累计成交均价71
图表：2004-2007年6月北京中高档二手房领先指数走势161
图表：2004-2007年北京中高档二手房领先指数环比图161
图表：2007年6月北京中高档住宅各区域价格走势图162
图表：2007年6月与5月北京朝阳区各板块中高档住宅成交价格走势图163
图表：2007年6月与5月北京海淀区各板块中高档住宅成交价格走势164
图表：2007年6月与5月北京丰台区中高档住宅成交价格走势图166
图表：2007年6月与5月北京中心四城各板块中高档住宅成交价格走势图167
图表：2007年6月份北京各板块中高档住宅成交价格监测168
图表：2007年6月北京别墅成交价格10强排行榜169
图表：2007年1-6月典型别墅指数趋势图169
图表：2007年1-6月北京新增别墅月度分布图170
图表：2007年1-6月北京新增别墅区域分布图171
图表：2007年1-6月北京新增别墅区域分布比重图171
图表：2007年1-6月新增别墅套价分布图172
图表：2007年1-6月新增别墅户型分布图172
图表：2007年1-6月北京别墅销售月度分布图173
图表：2007年1-6月别墅销售单价分布174
图表：2007年1-6月别墅销售单价分布比重图175
图表：2007年1-6月别墅销售客户分布175
图表：2007年1-6月别墅销售客户分布比重176
图表：2007年1-6月别墅销售户型分布图176
图表：2007年1-6月别墅销售户型分布比重图177
图表：2007年1-6月别墅销售套价分布图177
图表：2007年1-6月别墅销售套价分布比重图178
图表：2007年1-6月北京别墅销售区域分布图179
图表：2007年1-6月北京别墅销售区域分布比重图179
图表：2007年1-6月北京北六环别墅区销售单价分布图180
图表：2007年1-6月北京北六环别墅区销售客户分布比重图181
图表：2007年1-6月北京城南阳光别墅区销售单价分布图182
图表：2007年1-6月北京城南阳光别墅区销售客户分布比重图182
图表：2007年1-6月北京京石高速别墅区销售单价分布图183
图表：2007年1-6月北京京石高速别墅区销售客户分布比重图183
图表：2007年1-6月北京亦庄开发区别墅区销售单价分布图184
图表：2007年1-6月北京亦庄开发区别墅区销售客户分布比重图185
图表：2007年1-6月北京中央别墅区销售单价分布图196
图表：2007年1-6月北京中央别墅区销售客户分布比重图197
图表：2007年1-6月北京怀柔别墅区销售单价分布图202
图表：2007年1-6月北京怀柔别墅区销售客户分布比重图202
图表：2007年1-6月北京东部泛CBD别墅区销售单价分布图203
图表：2007年1-6月北京东部泛CBD别墅区销售客户分布比重图203
图表：2007年1-6月北京城西别墅区销售单价分布图204
图表：2007年1-6月北京城西别墅区销售客户分布比重图204
图表：2007年1-6月北京京沈高速别墅区销售单价分布图205
图表：2007年1-6月北京京沈高速别墅区销售客户分布比重图205
图表：2007年1-6月北京亚奥别墅区销售单价分布图206
图表：2007年1-6月北京亚奥别墅区销售客户分布比重图206
图表：2007年6月上海别墅指数分析231
图表：2006-2007年6月上海别墅指数走势图231
图表：2007年6月上海独立和双拼别墅新增供应图233
图表：2007年6月上海联排别墅新增供应图234
图表：2007年6月上海独立和双拼别墅成交图235
图表：2007年6月上海联排别墅成交图236
图表：2007年6月上海别墅成交均价图237
图表：2007年第一季度广州住宅指数变化261
图表：2007年第一季度广州高档住宅租金及空置率262
图表：2007年第一季度服务式公寓租金和空置率区域分布262
图表：2007年第一季度广州新开盘的区域分布264
图表：2007年第一季度广州住宅价格分布264
图表：2007年第一季度广州高档住宅价格分布265
图表：2007年第一季度广州主要新开盘高档项目266
图表：2007年第一季度广州二手房成交案例267
图表：2007年第二季度广州住宅指数变化268
图表：2007年第二季度广州高档住宅租金及空置率269
图表：2007年第二季度服务式公寓租金和空置率区域分布269
图表：2007年第二季度新开盘的区域分布271
图表：2007年第二季度住宅价格分布271
图表：2007年第二季度高档住宅价格分布272
图表：2007年第二季度主要新开盘高档项目273
图表：2007年第二季度二手房成交案例274
图表：2007年上半年广州花都楼盘价格表277
图表：2007年上半年广州南沙楼盘价格表283
图表：2007年上半年成都土地成交情况表290
图表：2007年上半年与2006年成都驷马桥片区土地成交均价表293
图表：2007年上半年与2006年成都建设路片区土地成交均价表293
图表：2007年上半年与2006年国宾－营门口片区土地成交均价图294
图表：2007年上半年与2006年成都南三环板块土地成交均价图295
图表：2007年上半年与2006年光华大道沿线土地成交均价表296
图表：2007年上半年与2006年郫县土地成交均价表297
图表：2007年上半年成都郊区别墅分布298
图表：2007年上半年成都别墅供应量对比299
图表：2007年上半年成都别墅价格供应分布图300
图表：2007年上半年成都别墅主力户型供应区间比例分布图301
图表：2007年上半年成都别墅消费市场分析301
图表：2007年上半年成都别墅区域市场开发前景预测309
图表：2007年上半年成都别墅功能开发前景预测310
图表：2007年上半年成都别墅类型发展前景预测310
图表：武汉别墅的发展历史349
图表：武汉别墅分布图350

B001