2007-2008年中国商业地产行业投融资与并购决策研究报告

报告摘要

    商业营业用房供给增加主要受需求旺盛的影响，因为国内经济快速发展、居民生活水平不断提高，消费者对零售业需求也不断提高。从整体供给来看，有效供给不足，导致扎堆现象加重，空置略有增加，但相对来说尚属稳定。商业地产开发需要充足的资金，而商业地产具有回报稳定等特点，也得到掌握大量游资的基金公司和投资商的高度关注。从商业地产的价格层面分析，在商业地产需求和投资的带动下，商业用房的价格持续上扬，据国家发改委公布的数据，2006年12月份商业营业用房的价格达到4876元/平方米，比2005年同期增长5.8％，与2006年11月相比增长0.6％。

    2006年投融资与并购再次成为中国商业地产行业的年度热点，相对商业地产行业的其他方面，并购对商业地产市场格局的影响无疑是最深远的，大量资金进入商业地产市场，也使“金融+商业地产”的产品模式逐渐成熟，随着国家对房地产市场宏观调控力度逐渐加大，商业地产将进一步规范和完善。由于中国商业市场的持续繁荣，商业地产需求不断扩大，优质物业成为了业外资本和商业零售企业、商业连锁企业、房地产经营开发企业争夺的对象。同时外资基金也加快在华拓展步伐，对外资来说，进出门槛的规范和人民币的升值前景都起到了催化作用。外资进入国内商业地产市场二大特点：首先是外资不再局限在北京、上海等一线城市，开始逐渐拓展至二三线城市，如沈阳、成都等；“其次外资的重心逐渐偏重于商业地产，并且涉及商业地产的开发阶段。

    本篇报告包含研究小组通过各种渠道采集的翔实而准确的经济运行数据、中国商业地产业、建筑业的运行数据、各个地产公司、国内外涉及商业地产业务的资本运营公司的经营数据。在权威而详细数据的基础上我们对国内外商业地产总体市场及与商业地产市场密切相关的政策环境、中国商业经济环境、社会环境和商业地产金融投资环境现状、趋势进行了深入的论述，同其他同类题材的报告相比，我们突出的地方是我们的分析内容，和报告严谨的逻辑思路，为您深入了解地产业投融资与并购提供最富价值的研究价值及战略建议。(英文版价格纸介版 26500元人民币   EMAIL电子版27000元人民币 两版合价 27200元人民币)

2007-2008年中国商业地产行业投融资与并购决策研究报告

报告目录

第一章 研究概述7
第一节 研究背景8
第二节 研究内容9
第三节 研究方法10
第四节 研究结论11

第二章 全球商业地产行业发展现状及趋势12
第一节 全球商业地产行业发展环境PEST分析13
一、商业地产宏观调控政策相对较弱13
二、中国商业经济环境持续向好13
三、选址不当造成大量商业地产空置13
四、中国商业地产社会环境地区差异明显13
第二节 全球商业地产行业总体概述14
一、全球商业地产行业发展现状及规模分析14
二、全球商业地产行业供需格局分析14
三、全球商业地产行业竞争格局分析14
第三节 全球商业地产行业地质战略格局分析15
一、美国商业地产行业地质战略格局分析15
二、日本商业地产行业地质战略格局分析15
三、韩国商业地产行业地质战略格局分析15
四、香港商业地产行业地质战略格局分析15
第四节 全球商业地产行业发展趋势及预测16
一、全球商业地产行业发展趋势及规模预测16
二、全球商业地产供需规模预测17
三、全球商业地产行业竞争格局预测17

第三章 中国商业地产行业投融资与并购环境分析18
第一节 政策环境分析19
一、外商投资商业领域管理办法对商业地产市场影响分析19
二、城市商业网点规划条例对商业地产市场影响分析19
三、房地产市场外资准入政策对商业地产市场影响分析19
第二节 经济环境分析20
一、经济增长状况20
二、固定资产投资状况20
三、城镇居民家庭人均可支配收入与恩格尔系数20
四、城镇人员就业状况20
五、存贷款利率变化20
六、财政收支状况20
七、人民币汇率变化20
第三节 社会环境分析21
一、人口规模分析21
二、年龄结构分析21
三、学历结构分析21
第四节 商业地产开发模式分析22
一、商业地产开发的几种主要模式22
二、商业地产开发新模式22

第四章 中国商业地产行业现状及趋势分析23
第一节 中国商业地产行业市场特征分析24
一、房地产开发资金来源情况：以贷款、自筹和上市为主24
二、土地市场分析：土地供应收紧，囤积得到一定遏制24
三、商业地产开发投资状况：投资热度不减，但增速趋缓24
四、商业地产需求分析：需求较为旺盛，但受供给、政策、商业和人民币汇率等影响较大24
五、商业地产价格分析：上涨趋势明显，售租比进一步扩大24
第二节 中国商业地产行业产品结构分析25
一、产品总体结构分析25
二、办公楼市场分析25
三、商业营业用房市场分析25
第三节 中国商业地产行业市场结构分析26
一、投资完成额市场结构26
二、销售额市场结构26
第四节 中国商业地产行业竞争格局分析27
一、集中度分析27
二、价值链分析27
三、行业生命周期分析27
第五节 中国商业地产行业发展中存在的问题28
一、商业地产开发商对商业特性的把握存在着偏差28
二、商业地产商在经营思路上有偏差28
三、商业地产开发过分依赖银行贷款28
四、商业银行贷款中存在着形象工程28
第六节 中国商业地产行业发展趋势29
一、中国商业地产行业市场规模预测分析29
二、中国商业地产行业产品结构预测分析29
三、中国商业地产行业市场结构预测分析29
四、中国商业地产行业市场竞争格局预测29

第五章 中国商业地产行业投融资与并购现状及趋势分析30
第一节 中国商业地产行业投融资与并购背景分析31
一、商业地产市场进入退出门槛分析31
二、宏观政策规范完善商业地产市场31
三、一线城市商业地产市场逐步饱和31
四、二三线城市商业地产需求升温31
第二节 中国商业地产行业投融资与并购现状分析32
一、金融与商业地产结合发展模式成型32
二、商业地产投资持续上涨32
三、外资进入商业地产市场呈现二大特征32
四、外资关注重点仍以一线城市为主32
第三节 中国商业地产行业投融资与并购趋势分析33
一、宏观调控对商业地产市场影响将逐步增强33
二、海外房地产投资基金市场影响力增强33
第四节 中国商业地产行业投融资与并购案例比较34
一、业外资本投融资与并购案例分析34
二、国际资本投融资与并购案例分析34
三、业内企业投融资与并购案例分析34

第六章 中国商业地产行业地质战略发展现状和投融资与并购分析35
第一节 一线城市商业地产行业发展现状36
一、商业地产供需规模分析36
二、商业地产行业市场及产品结构分析37
三、商业地产行业竞争格局分析38
四、地区商业地产行业投融资与并购分析39
第二节 二线城市商业地产行业发展现状40
第三节 三、四线商业地产行业发展现状41

第七章 中国商业地产行业投融资与并购风险分析42
第一节 市场准入风险43
第二节 区域商业环境风险44
第三节 宏观调控政策风险45
第四节 金融风险46
第五节 项目运作风险47
第六节 市场风险48

第八章 国际资本商业地产投融资与并购案例分析49
第一节 国际资本商业地产业投融资与并购综述50
第二节 典型案例分析51
一、黑石收购希尔顿酒店52
1.双方业务模块BCG模型52
2.双方合并前发展优劣势SWOT分析52
3.双方投融资与并购动因与价值分析53
4.投融资与并购过程及成果分析53
5.投融资与并购经验及启示分析53
二、摩根士丹利房地产基金收购办公楼管理公司Investa54
三、柯罗尼基金收购莱福仕控股豪华酒店55
四、新加坡腾飞集团收购上海海洋大厦56
五、麦格理银行收购上海新贸大厦57
六、高盛收购百腾大厦58

第九章 国内资本商业地产投融资与并购案例分析59
第一节 国内资本商业地产业投融资与并购综述60
第二节 典型案例分析61
一、西单商场收购商业地产62
1.双方业务模块BCG模型62
2.双方合并前发展优劣势SWOT分析62
3.双方投融资与并购动因与价值分析63
4.投融资与并购过程及成果分析63
5.投融资与并购经验及启示分析63
二、越秀投资收购广州两商业地产64
三、万达持续投资商业地产市场65
四、雅居乐集团收购上海和佛山商业地产66
五、联想投资融科资讯中心67

第十章 业内企业商业地产投融资与并购案例分析68
第一节 业内企业商业地产业投融资与并购综述69
第二节 典型案例分析70
一、世茂房地产收购北京华平国际大厦71
1.双方业务模块BCG模型71
2.双方合并前发展优劣势SWOT分析71
3.双方投融资与并购动因与价值分析72
4.投融资与并购过程及成果分析72
5.投融资与并购经验及启示分析72
二、远洋地产收购颐中地产73
三、北京天鸿集团与北京城市开发集团重组74
四、恒基地产发展商业地产项目75
五、国美联合万达发展商业地产76

第十一章 商业地产国际主体企业在华投融资与并购趋势分析77
第一节 新加坡嘉德置地集团78
一、公司的全球业务概况79
二、2004-2007年公司经营效益79
三、公司资本运作分析80
四、公司在华业务发展现状80
五、公司在华投融资与并购预测分析80
第二节 盛阳地产基金81
第三节 摩根士丹利82
第四节 美国西盟集团83
第五节 麦格里银行84
第六节 新加坡腾飞集团85
第七节 渣打投资86

第十二章 商业地产国内主体企业投融资与并购趋势分析87
第一节 中国国际贸易中心股份有限公司88
一、公司业务概况89
二、公司经营效益89
三、公司资本运作90
四、业务发展现状90
五、投融资与并购预测分析90
第二节 保利房地产（集团）股份有限公司91
第三节 世茂房地产控股有限公司92
第四节 金融街控股股份有限公司93
第五节 大连万达集团94
第六节 世纪金源投资集团有限公司95
第七节 铜锣湾集团96

第十三章 商业地产业投融资与并购的研究成果及建议97
第一节 商业地产业投融资与并购的研究成果98
第二节 商业地产业投融资与并购的战略建议99

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